Almanya'da en ucuz şehirler: 11 şehrin kira karşılaştırması

İlan referansı ile gerçek kira teklifini ayırın

Almanya'da kira konuşurken iki farklı rakam dolaşır ve karıştırılmaları en sık yapılan bütçe hatasıdır. Birincisi resmî kira endeksi (Mietspiegel): yürürlükteki sözleşmelerin — çoğu yıllar önce imzalanmış — yasal karşılaştırma kirasıdır ve zam sınırında mahkemenin baktığı referanstır. İkincisi ilan kirası (Angebotsmiete): bugün ilana çıkmış dairenin istenen kirasıdır. İlan talebi gerçek sözleşmeyle aynı olmak zorunda değildir; tablodaki metrekare sütunu yalnız ilan referansını gösterir.[1]

İlan verisi ile Mietspiegel farklı örneklem ve yöntemlerle üretilir. Aralarındaki fark tek başına konut bulma süresini veya piyasa sıkışıklığını ölçmez. Karşılaştırmayı aynı daire türü, bölge, dönem ve kira kalemleriyle yapmak gerekir; tek bir yüzdeyle bir şehirde daha kolay ev bulunacağını söyleyemeyiz.

Tabloda München yok ve bunun bir sebebi var. Elimizde München'in resmî Mietspiegel değeri var ama aynı yöntemle ölçülmüş bir ilan kirası yok. Resmî bir referans kirayı ilan kirası sütununa koymak, tam olarak bu yazının uyardığı hatayı yapmak olurdu; o yüzden yazmıyoruz.

Warmmiete: ilandaki rakamın üstüne ne biner

İlandaki Kaltmiete yalnız boş dairenin kirasıdır. Isıtma, sıcak su, çöp toplama, merdiven temizliği, kapıcı, asansör, bina sigortası ve emlak vergisi bu tutara dahil değildir; bunlar Nebenkosten adıyla ayrı eklenir. Kaltmiete artı Nebenkosten, Warmmiete (kira ile yan giderlerin çoğunu içeren aylık toplam)'yi verir ve hesabınızdan her ay gerçekten çıkacak olan budur.

Tablodaki sıcak kira senaryolarında DMB’nin 2024 dönemi ulusal ortalaması 2,67 EUR/m² kullanılır: 65 m² için yaklaşık 174 EUR, 85 m² için 227 EUR. Gider türlerinin ayrı ortalamaları toplamı 3,68 EUR/m²’dir; bu bir yasal tavan veya her binanın gideri değildir. Avans ödemesi ile götürü yan gideri ayırın; yıllık hesap ve fark sözleşmedeki sisteme bağlıdır.[1]

DMB’nin 2024 için 2,67 EUR/m² ulusal ortalaması bu tabloda yalnız ortak hesap varsayımıdır. Her şehirde veya binada aynı yan gider ödenmez. Isıtma sistemi, enerji fiyatı, tüketim ve sözleşmedeki kalemler sonucu değiştirir. Sabit bir yüzde eklemek yerine ilandaki avansı ve varsa önceki hesap dökümünü isteyin.

Ucuz kira her zaman ucuz yaşam demek değil: araba faktörü

Ulaşım maliyeti kira avantajını değiştirebilir; fakat ucuz kira otomatik olarak zayıf toplu taşıma anlamına gelmez. Evinizden gerçek iş adresine vardiya başlangıcı ve bitişinde gidebildiğinizi kontrol edin. Şehir ortalaması yerine seçtiğiniz mahalle, hat ve saat üzerinden karar verin.

Ulaşım bütçesini iki ayrı senaryoyla kurun: toplu taşıma biletleri ve gerektiğinde ek yolculuklar; otomobil için taksit veya değer kaybı, sigorta, vergi, bakım, yakıt ve park. Bu giderleri kendi teklifinizle doldurun. Bir model aracın hesaplanan maliyeti Almanya’daki tüm araçlar için asgari gider değildir.[1]

Aynı kira farkı iki hanede farklı sonuç verir. Biri işine yürüyebiliyor, diğeri ikinci otomobile ihtiyaç duyuyorsa yalnız metrekare kirasını karşılaştırmak yetmez. Ulaşım tasarrufunu veya masrafını toplam hane bütçesine ekleyin; otomobil kullanmak zorunda olduğunuzu şehir adına bakarak varsaymayın.

Karar kuralı basit: kira sıralamasına bakmadan önce iş yerinize toplu taşımayla gidip gidemeyeceğinizi kontrol edin. Aylık €400'lük araba farkı, aylık €400'lük kira farkına eşdeğerdir ve bu, tablodaki sıralamayı tersine çevirecek büyüklüktedir.

Ucuz şehrin ikinci maliyeti: iş bulma süresi

Düşük kira tek başına iş bulma olasılığını veya süresini göstermez. Mesleğiniz, belgeniz, diliniz, vardiya tercihiniz ve işyerinin konumu iş arama planını değiştirir. İşsizlik göstergeleri ancak aynı dönem ve aynı coğrafi kapsamda karşılaştırılabilir. İlan sayısını da uygun ve gerçek teklif sayısı gibi okumayın.

Yüksek kiralı bir şehirde daha çok sektör bulunması kişisel iş garantisi değildir. Önce başvurabileceğiniz işverenleri ve beklenen net ücreti belirleyin; sonra ev ve ulaşım bütçesini kurun. Sözleşme imzalanmadan yapılan taşınmada iş arama döneminin gelir boşluğu için ayrı bir nakit senaryosu gerekir.

İmzalı sözleşmeyle taşınırken de başlangıç tarihi, deneme süresi ve ilk ücretin ödeme gününü dikkate alın. Sözleşme yoksa kaç ay gideri karşılayabileceğinizi hesaplayın. Üç ya da altı aylık bekleme gibi süreler burada tahmin değildir; kendi bütçenizde kullanabileceğiniz stres testi varsayımlarıdır.

Kaution: unutulan başlangıç maliyeti

Depozito üst sınırı üç aylık işletme gideri hariç kiradır. Örneğin 65 m² ve tablodaki referanslar kullanıldığında Bremen için yaklaşık 2.046 EUR, Frankfurt için 3.276 EUR üst sınır senaryosu oluşur. Bu tutarlar gerçek depozito talebi değildir; nakit depozitoda §551 kapsamındaki üç eşit taksit hakkı ayrıca değerlendirilir.[1]

§551 BGB size bu tutarı üç eşit taksitte ödeme hakkı verir: ilki kira başlangıcında, kalan ikisi izleyen iki ayda. Ev sahibi tamamını peşin istese bile yasal olarak buna uymak zorunda değilsiniz ve pahalı şehirlerde bu hakkı bilmek gerçekten para eder.[1]

Buna ilk ayın Warmmiete'sini ve mutfak bedelini ekleyin: Almanya'da birçok daire mutfaksız teslim edilir. Başlangıç maliyeti, aylık kira farkından çok daha hızlı birikir ve ilk aylarda nakit sıkışıklığının en sık sebebidir.

Hangi şehir kimin için mantıklı

Bütçe önceliğiniz kira ise ve araba kullanacaksanız: Dortmund ve Leipzig. İkisi de €10/m²'nin altındadır ve 85 m² bir dairede Frankfurt'a göre ayda €600'ün üzerinde tasarruf ettirir.

Ucuz kira istiyor ama arabasız yaşamak istiyorsanız: Nürnberg ve Hannover. Nürnberg'in raylı sistem yoğunluğu yarım milyonluk bir şehir için olağandışıdır; Hannover düz bir şehirdir ve bisiklet gerçek bir seçenektir. İkisi de €12/m² bandının altındadır.

Sektörünüz belirli bir şehre bağlıysa sıralama ikinci plandadır. Liman lojistiği ve gemi inşa için Hamburg, hava kargo için Frankfurt, otomotiv ve makine için Stuttgart, enerji ve otomasyon için Nürnberg — bu kümelerin bulunduğu yerde çalışmak, birkaç yüz euroluk kira farkından daha hızlı geri döner.

Aile ile geliyorsanız tabloyu 85 m² sütunundan okuyun ve net gelirinizin yarısını aşan her satırı eleyin. €3.000 net bir hane için Frankfurt'un €1.655'i gelirin %55'idir ve bu, çalışmayan bir bütçedir; aynı gelir Dortmund'da %31 alır.

Sıralama bir başlangıç noktasıdır, karar değil. Kira farkını araba maliyeti ve iş bulma süresiyle birlikte okuyun; ikisi de birkaç yüz euroluk kira avantajını silecek büyüklüktedir. Kendi maaşınızla test etmek için hesaplayıcıyı kullanın.