Kaltmiete ve Warmmiete nedir? Örnek kira hesabı

Kaltmiete: yan giderler hariç kira

İlanlarda Kaltmiete, Warmmiete veya Gesamtmiete ayrı alanlarda gösterilebilir; yalnız büyük yazılmış rakama bakmayın. Kaltmiete, yan giderler hariç temel kiradır. İşletme giderlerinin hangi kalemlerle ve nasıl kiracıya yansıtılacağı sözleşmede kontrol edilmelidir.

Türkiye'den bakan bir okuyucunun en sık yaptığı bütçe hatası budur: ilandaki rakamı toplam kira sanmak. Türkiye'de aidat ayrı düşünülse de ısınma ve su çoğu zaman kiracının doğrudan faturasıdır ve "kira" denince akla çıplak tutar gelir. Almanya'da sistem farklı çalışır ve fark küçük değildir.

Kaltmiete aynı zamanda iki önemli hesabın tabanıdır: Kaution (ev kiralarken ödenen depozito) en fazla üç aylık Kaltmiete olabilir ve kira artışı sınırları da Kaltmiete üzerinden hesaplanır. Yani ilandaki rakam yanlış anlaşıldığında yalnız aylık bütçe değil, taşınma anındaki nakit ihtiyacı da yanlış hesaplanır.

Nebenkosten: her ay eklenen, yılda bir mahsuplaşılan kalem

Nebenkosten/Betriebskosten, sözleşme ve ilgili kurallar kapsamında dağıtılan işletme giderleridir; dağıtım anahtarı alana, kişiye veya tüketime bağlı olabilir. DMB'nin 2024 hesap dönemi ortalaması 2,67 EUR/m²/aydır. Gider türlerinin ayrı ortalamalarının toplamı 3,68 EUR/m²; ısıtma ve sıcak su ortalaması 1,32 EUR/m²'dir. Bunlar 2026 fiyatı, belirli binanın gideri veya yasal üst sınır değildir.[1]

Yalnız bu tarihli referansla çarpılırsa 40 m² için yaklaşık 107 EUR, 65 m² için 174 EUR, 85 m² için 227 EUR elde edilir. Örneğin 65 × 2,67 = 173,55 EUR. Bu bir planlama senaryosudur; sözleşmedeki avans veya götürü ödeme bununla aynı olmak zorunda değildir.[1]

Vorauszahlung, yani gider avansı varsa yıllık hesaplaşmada gerçek gider ile ödenen tutar karşılaştırılır; iade veya ek ödeme çıkabilir. Pauschale adıyla götürü ödeme farklıdır. Sözleşmenin hangi modeli kullandığını ve geçmiş gider hesabını isteyin; enerji tüketimi ve fiyatı değişebilir.

Isıtma ve sıcak suyun dahil olup olmadığını, ev içi elektriğin ayrı sözleşmeyle mi ödendiğini kontrol edin. Isıtmanın Warmmiete'ye dahil olması ev elektriğinin de dahil olduğu anlamına gelmez. Aynı ısıtma tutarını iki kez eklemeyin; elektrik ve interneti ayrıca kontrol edin.

Warmmiete: toplam kira ile toplam hane gideri arasındaki fark

Kaltmiete'ye sözleşmede dahil edilen yan giderleri ekleyin. Sonra Warmmiete dışında kalan elektrik, internet, ayrı ısıtma ve diğer kişisel giderleri ayrı satırlara yazın. Warmmiete bütün hane faturalarının dahil olduğu tek bir paket değildir.

Önceki yüzde karşılaştırmasını yalnız bir hesap örneği olarak okuyun: 2024 gider referansı 2,67'yi Q2 2026 ilan referansları Frankfurt 16,80'e ve Bremen 10,49'a bölmek yaklaşık %16 ve %25 verir. Farklı dönemlerin bu varsayımsal birleşimi iki şehrin ölçülmüş Warmmiete farkı değildir. Gerçek yan gider binaya, tüketim ve sözleşme kapsamına bağlıdır.[1][2]

Kaltmiete'yi otomatik olarak 1,20 ile çarpmayın. İlandaki ve sözleşmedeki yan gider tutarını, dahil kalemleri ve avans/götürü ayrımını kullanın. İlan avansı da kesin yıl sonu gideri değildir. Taşınma bütçesi aracı ile depozitoyu ve bir defalık masrafları aylık kiradan ayrı planlayın.

Kaution: en fazla üç kira ve üç taksit hakkınız

Kaution, yani depozito, Almanya'da yasayla sınırlıdır: en fazla üç aylık Kaltmiete olabilir. Warmmiete üzerinden hesaplanamaz — ev sahibi Warmmiete'nin üç katını isterse bu yasaya aykırıdır.[1]

Daha az bilinen ve daha çok işe yarayan hak şudur: §551 BGB size bu tutarı üç eşit taksitte ödeme hakkı verir. İlk taksit kira başlangıcında, kalan ikisi izleyen iki ayda ödenir. Ev sahibi tamamını peşin istese bile yasal olarak buna uymak zorunda değilsiniz ve bu hakkı kullanmanız sözleşmeyi geçersiz kılmaz.[1]

Rakamla: 65 m² bir daire için Kaution Bremen'de yaklaşık €2.046, Berlin'de €2.805, Frankfurt'ta €3.276 eder. Taksit hakkı, pahalı şehirlerde ilk ay ödenecek nakdi üçte ikisi kadar azaltır — Frankfurt'ta bu, ilk ayda €2.184 daha az nakit demektir.[1]

Kaution ev sahibinin kendi parasından ayrı bir hesapta tutulmak zorundadır ve faizi size aittir. Sözleşme bittiğinde, daire hasarsız teslim edildiyse iade edilir; ev sahibinin Nebenkosten mahsuplaşmasını beklemek için bir bölümünü geçici olarak tutma hakkı vardır.

Mietspiegel ile ilan kirası hangi sorulara cevap verir?

Mietspiegel, ilgili şehirde karşılaştırma kirasını belirlemek için kullanılan bir kaynaktır. Dairenin dönemi, konumu, büyüklüğü ve özellikleri önem taşır. Şehir için tek bir ortalama rakamı alıp her eve uygulamayın; belediyenin hesaplama ve açıklama sayfasında dairenize uygun kapsamı kontrol edin.[1]

İlan kirası ise kiraya verenin talep ettiği tutardır. İlan verisi ve Mietspiegel aynı örneklemle ölçülmez; aradaki farktan komşunuzun ne ödediğini veya sizin hangi fiyata sözleşme yapacağınızı çıkaramazsınız. Taşınma bütçesinde baktığınız ilanların gerçek soğuk kira, yan gider ve depozito kalemlerini kullanın.[1][2]

Bir kira artışı veya sözleşme hakkında hukuki değerlendirme gerektiğinde yalnız bu rehberin şehir ortalamalarına dayanmayın. Belediyenin güncel Mietspiegel açıklamasını, sözleşmenizi ve dairenin özelliklerini birlikte inceleyin; kişisel hukuki sorunuz için yetkili bir danışmandan değerlendirme alın. Bu sayfa veri türlerini ve bütçe kalemlerini ayırmak için hazırlanmıştır.

Uzun vadede aynı dairede kalmayı planlıyorsanız bu ayrım göründüğünden önemlidir: nitelikli endeksi olmayan bir şehirde kira artışına itiraz etmek belirgin şekilde zordur.

Daire ararken evrak dosyanız hazır olsun

Başvuru dosyanızı hazırlamak, bütün belgeleri ilk mesajda göndermek anlamına gelmez. Görüşülen yetkiliyi, başvurunun aşamasını ve talebin amacını netleştirin. Yeni gelenler için ev kiralama ve SCHUFA rehberi, kişisel veri kopyası ile kiralama amacıyla kullanılan sınırlı bilgi arasındaki ayrımı açıklar.

Yeni gelenler için ilk ikisi genellikle sorundur: Almanya'da sınırlı SCHUFA kaydınız varsa istenen belgeyi nasıl sağlayacağınızı ayrıca öğrenmeniz gerekebilir, ve henüz çalışmaya başlamadıysanız bordronuz olmaz. Bu durumda iş sözleşmesi ve işverenden alınacak bir teyit yazısı öne çıkar; bazı işverenler yeni gelen çalışanları için geçici konut da sağlar, sözleşme görüşmesinde bunu sorun.

Son olarak: Almanya'da birçok daire mutfaksız teslim edilir. Mutfak devri (Abstandszahlung) birkaç bin euroyu bulabilir ve bu, Kaution ile ilk ayın Warmmiete'sinin üzerine gelir. Taşınma bütçenizi bu üç kalemi birlikte hesaplayarak kurun.

Hazırlığı bir sonraki adıma taşıyın

Aylık kira terimlerinden sonra Nebenkostenabrechnung kontrol rehberi ile avans ve yıl sonu farkını karşılaştırın. Yeni eve geçişte Anmeldung belge listesi, fiilî taşınma ile adres kaydını ayrı planlamanıza yardımcı olur.

İlandaki kira türünü, dahil giderleri, dışarıda kalan faturaları ve nakit depozitoyu ayrı kaydedin. Berlin ve diğer şehir rehberleri ilan referansını anlamaya; taşınma bütçesi aracı ise ilk aylardaki nakit ihtiyacını hesaplamaya yardımcı olur.